Ley Hipotecaria: 8 claves para entender los cambios

El día 16 de junio de 2019 ha entrado en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario o Ley Hipotecaria, y trae consigo algunos cambios importantes que queremos compartir contigo.

Si vas a comprar una vivienda, sigue leyendo porque te contamos los puntos más importantes que introduce esta nueva ley y cómo te afectan.

1. Cambios en el proceso de firma en Notaría.

Con el fin de proteger los intereses del hipotecado se ha modificado el proceso de la firma de las hipotecas en Notaría. Te contamos brevemente el processo:

• El banco tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Junto a esta ficha también deberá entregar toda la documentación relativa a la hipoteca. Esta documentación se sube a una plataforma habilitada para ello.
• Durante esos 10 días, el comprador deberá acudir a la notaria que desee, junto a todas las partes implicadas en la hipoteca, a que el Notario se descargue la documentación de la hipoteca y le explique detalladamente la escritura y condiciones de la hipoteca.
• El Notario no cobrará nada en esta primera visita. Cobrará como hasta ahora, su arancel por la escritura.
• En esta visita se levantará un Acta de que se han entendido todos los puntos de la hipoteca.
• Esperaremos el plazo establecido de 10 días para poder firmar la escritura de compraventa.

2. Amortización antipada. Paga antes tu hipoteca por menos.

Antes si queríamos pagar nuestra hipoteca de manera total o parcial de forma anticipada debíamos pagar una comisión al banco.

Con la entrada en vigor de la nueva ley,  solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.

Se fijan unos límites diferenciando entre hipotecas fijas y variables.

Para la hipotecas fijas, los límites son:

• 2 % para los 10 primeros años.
• 1,5 % para el resto del plazo.

Para las hipotecas variables:

• 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato.
• 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.
• Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%.

3. Podrás cambiar tu hipoteca de banco.

En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad  hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.

4. Mayor protección al comprador.

Todos los cambios que introduce la nueva ley, vienen buscando la máxima protección del consumidor, después de los abusos cometidos por las entidades bancarias en algunos casos de los últimos años.

Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

5. Gastos en la compraventa.

La nueva ley introduce importantes cambios en el tema de los gastos de la compraventa. ¿ Qué tienes que pagar como comprador? ¿Qué paga el banco?

6. El suelo de las hipotecas será del 0% por defecto.

Después de todos los casos de las llamadas «cláusulas suelo», la nueva ley hipotecaria prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables.

Es un gran cambio que protege el interés del comprador que solicita un préstamo hipotecario.

7. Podrás pasarte al tipo fijo.

La ley nueva abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

8. Se limitan los productos vínculados.

La nueva ley hipotecaria no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas.  Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

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